本篇文章给大家谈谈房产税筹划，以及房产税筹划 税屋对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、税收筹划的主要方法
• 2、如何税收筹划
• 3、商业地产税收筹划主要有什么？

税收筹划的主要方法

税务筹划是在法律许可的范围内合理降低纳税人税负的经济行为。企业税务筹划作为一项“双向选择”，不仅要求企业依法缴纳税款以及履行税收义务，而且要求税务机关严格“依法治税”。企业税收筹划在减轻税收负担、获取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益和维护自身合法权益等方面具有重要意义。在企业实际生产经营过程中，可采用以下方法开展企业所得税税务筹划。

一、利用税收优惠政策开展税务筹划，选择投资地区与行业

开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前，企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策，其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科技进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展及环境保护与节能等方面。因此，企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面：

1.低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括：对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率;资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。

2.产业投资的税收优惠。产业投资的税收优惠主要包括：对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收所得税;对农林牧渔业给予免税;对国家重点扶持基础设施投资享受三免三减半税收优惠;对环保、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企业当年应纳税额中抵免。

3.就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括：企业安置残疾人员所支付的工资加计100%扣除，安置特定人员(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计扣除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本、劳动生产率等方面的差异，在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。

二、合理利用企业的组织形式开展税务筹划

在有些情况下，企业可以通过合理利用企业的组织形式，对企业的纳税情况进行筹划。例如，企业所得税法合并后，遵循国际惯例将企业所得税以法人作为界定纳税人的标准，原内资企业所得税独立核算的标准不再适用，同时规定不具有法人资格的分支机构应汇总到总机构统一纳税。不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税，会对总机构的税收负担产生影响。企业可以利用新的规定，通过选择分支机构的组织形式进行有效的税务筹划。

企业从组织形式上有子公司和分公司两种选择。其中，子公司是具有独立法人资格，能够承担民事法律责任与义务的实体;而分公司是不具有独立法人资格，需要由总公司承担法律责任与义务的实体。企业采取何种组织形式需要考虑的因素主要包括：分支机构盈亏、分支机构是否享受优惠税率等。

第一种情况：预计适用优惠税率的分支机构盈利，选择子公司形式，单独纳税。第二种情况：预计适用非优惠税率的分支机构盈利，选择分公司形式，汇总到总公司纳税，以弥补总公司或其他分公司的亏损;即使下属公司均盈利，此时汇总纳税虽无节税效应，但可降低企业的办税成本，提高管理效率。第三种情况：预计适用非优惠税率的分支机构亏损，选择分公司形式，汇总纳税可以用其他分公司或总公司利润弥补亏损。第四种情况：预计适用优惠税率的分支机构亏损，这种情况下就要考虑分支机构扭亏的能力，若短期内可以扭亏宜采用子公司形式，否则宜采用分公司形式，这与企业经营策划有紧密关联。不过总体来说，如果下属公司所在地税率较低，则宜设立子公司，享受当地的低税率。

如果在境外设立分支机构，子公司是独立的法人实体，在设立所在国被视为居民纳税人，通常要承担与该国其他居民公司一样的全面纳税义务。但子公司在所在国比分公司享受更多的税务优惠，一般可以享有东道国给予其居民公司同等的税务优惠待遇。如果东道国适用税率低于居住国时，子公司的积累利润还可以得到递延纳税的好处。而分公司不是独立的法人实体，在设立所在国被视为非居民纳税人，所发生的利润与总公司合并纳税。但我国企业所得税法不允许境内外机构的盈亏相互弥补，因此，在经营期间若发生分公司经营亏损，分公司的亏损也无法冲减总公司利润。

三、利用折旧方法开展税务筹划

折旧是为了弥补固定资产的损耗而转移到成本或期间费用中计提的那一部分价值，折旧的计提直接关系到企业当期成本、费用的大小，利润的高低和应纳所得税的多少。折旧具有抵税作用，采用不同的折旧方法，所需缴纳的所得税税款也不相同。因此，企业可以利用折旧方法开展税收筹划。

缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以把后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的前提下，所得税的递延缴纳相当于取得了一笔无息贷款。另外，当企业享受“三免三减半”的优惠政策时，延长折旧期限把后期利润尽量安排在优惠期内，也可进行税收筹划，减轻企业税负。常用的折旧方法有直线法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等。运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致，分摊各期的成本也存在差异，影响各期营业成本和利润。这一差异为税收筹划提供了可能。

四、利用存货计价方法开展税务筹划

存货是确定构成主营业务成本核算的重要内容，对于产品成本、企业利润及所得税都有较大的影响。企业所得税法允许企业采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本，但不允许采用后进先出法。

选择不同的存货发出计价方法，会导致不同的销货成本和期末存货成本，产生不同的企业利润，进而影响各期所得税额。企业应根据自身所处的不同纳税期以及盈亏的不同情况选择不同的存货计价方法，使得成本费用的抵税效应得到充分的发挥。如，先进先出法适用于市场价格普遍处于下降趋势，可使期末存货价值较低，增加当期销货成本，减少当期应纳税所得额，延缓纳税时间。在企业普遍感到流动资金紧张时，延缓纳税无疑是从国家获取一笔无息贷款，有利于企业资金周转。在通货膨胀情况下，先进先出法会虚增利润，增加企业的税收负担，不宜采用。

五、利用收入确认时间的选择开展税务筹划

企业在销售方式上的选择不同对企业资金的流入和企业收益的实现有着不同的影响，不同的销售方式在税法上确认收入的时间也是不同的。通过销售方式的选择，控制收入确认的时间，合理归属所得年度，可在经营活动中获得延缓纳税的税收效益。

企业所得税法规定的销售方式及收入实现时间的确认包括以下几种情况：一是直接收款销售方式，以收到货款或者取得索款凭证，并将提货单交给买方的当天为收入的确认时间。二是托收承付或者委托银行收款方式，以发出货物并办好托收手续的当天为确认收入时间。三是赊销或者分期收款销售方式，以合同约定的收款日期为企业收入的确认日期。四是预付货款销售或者分期预收货款销售方式，以是否交付货物为确认收入的时间。五是长期劳务或工程合同，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

可以看出，销售收入确认在于“是否交货”这个时点上，交货取得销售额或取得索取销售额凭证的，销售成立确认收入;否则收入未实现。因此，销售收入的筹划关键是对交货时点的把握和调整，每种销售结算方式都有其收入确认的标准条件，企业通过对收入确认条件的控制即可以控制收入确认的时间。

六、利用费用扣除标准的选择开展税务筹划

费用列支是应纳税所得额的递减因素。在税法允许的范围内，应尽可能地列支当期费用，减少应缴纳的所得税，合法递延纳税时间来获得税收利益。

企业所得税法允许税前扣除的费用划分为三类：一是允许据实全额扣除的项目，包括合理的工资薪金支出，企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，向金融机构借款的利息支出等。二是有比例限制部分扣除的项目，包括公益性捐赠支出、业务招待费、广告业务宣传费、工会经费等三项基金等，企业要控制这些支出的规模和比例，使其保持在可扣除范围之内，否则，将增加企业的税收负担。三是允许加计扣除的项目，包括企业的研究开发费用和企业安置残疾人员所支付的工资等。企业可以考虑适当增加该类支出的金额，以充分发挥其抵税的作用，减轻企业税收负担。

允许据实全部扣除的费用可以全部得到补偿，可使企业合理减少利润，企业应将这些费用列足用够。对于税法有比例限额的费用应尽量不要超过限额，限额以内的部分充分列支;超额的部分，税法不允许在税前扣除，要并入利润纳税。因此，要注意各项费用的节税点的控制

如何税收筹划

一、纳税人身份的选择

根据目前“营改增”的税收政策，应税服务年销售额超过500万元的纳税人为一般纳税人，未超过500万元的纳税人为小规模纳税人，500万的计算标准为纳税人在连续不超过12个月的经营期限内提供服务累计取得的销售额，包括减、免税销售额和提供境外服务的销售额。一般纳税人则适用一般的税率，实行抵扣纳税；小规模纳税人适用3%的简易征收办法。适用何种纳税人身份更有利，不能一概而论，需要结合企业的资产、营收等财务状况具体判定，如果适用小规模纳税人更有利，可以通过分立、分拆等方式降低年销售额，适用3%的简易征收。

二、集团业务流程再造

增值税较营业税的一大优势就是可以避免重复征税，有利于行业的细分化和专业化发展，提高生产效率。在此背景下，企业集团可以通过将部分服务进行外包，做自己最为擅长的领域，举个例子，“营改增”后，企业是选择委托运输还是使用自营车辆运输，可以测算一下二者的税负差异，非独立核算的自营运输队车辆运输耗用的油料、配件及正常修理费用支出等项目，按照17%的增值税税率抵扣，而委托运输企业发生的运费可以按照11%的税率进行抵扣，企业集团可根据实际测算结果，进行调整优化。

三、供应商的调整

在增值税抵扣制度下，供给方的纳税人身份直接影响购货方的增值税税负。对于一般纳税人购货方，选择一般纳税人作为供给方，可以取得增值税专用发票，实现税额抵扣。如果选择小规模纳税人为供给方，取得的是小规模纳税人出具的增值税普通发票，购货方不能进项抵扣。因此，“营改增”后，企业可以通过选择恰当的供给方，实现税负的降低。需要提醒的是，选择小规模纳税人作为供给方，如果能够取得由税务机关代小规模纳税人开具的3%的增值税专用发票，购货方可按照3%的税率作进项税额抵扣。

四、业务性质筹划

“营改增”后，对于一些具有税收优惠政策的业务领域，应积极通过筹划向其“靠拢”，以争取适用税收减免政策。以“四技”（技术开发、技术转让以及与之相关的技术咨询、技术服务）业务为例，“营改增”前，国家对“四技服务”免征营业税，“营改增”后，国家对“四技服务”收入继续免征增值税。因此，对于科技类公司而言，对外提供相关技术服务签署合同时，应在合同条款中凸显“四技”合同的特征，履行相关备案义务。同时，需要提醒的是，“四技”业务享受增值税免税，无法开具增值税专用发票，导致下游采购方无法取得增值税专用发票。

五、混业经营独立核算

“营改增”以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%.这样一来，我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。根据相关税法政策，混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则会统一适用高税率，因此，企业在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分开核算，以适用较低税率，降低税负成本。

六、延迟纳税技巧

通过税务筹划实现推迟缴纳税款，无异于获得了一笔无息贷款，因此，企业可以通过筹划服务合同等方式推迟纳税义务的产生，但是前提是要合法，符合以下税收政策规定：

（1）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天

（2）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（3）纳税人发生视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。

（4）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

商业地产税收筹划主要有什么？

在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，占到了我国税种的41%。目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的1%—7%交纳城建税，按营业税的0.3%0交纳印花税，按利润总额的25%交纳企业所得税，按0.2—10元/平方米的标准交纳城镇土地使用税按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，按累进税率征收土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些水中综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。

1.筹资环节税务筹划

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

2.建设环节税务筹划

由于建筑行业适用的是3％的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30％～60％的四级超率累进税率，税负显然比前者为重，如果在相同收入的情况下，当然是前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。 使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可以增强企业的市场竞争力。另一种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。.采用设立合营企业的合作建房方式。所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负最小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。

3.销售环节税务筹划

价外费用的筹划：营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。

房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。

通过划定合理的收入项目进行筹划：营业税和土地增值税是房地产 企业 销售环节涉及的重要税种，而销售环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。具体有以下几种技巧：

（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税。

( 2 ) 若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。

（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。

利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：

（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。

（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的 影响 。

（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

4.日常经营税务筹划

房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：

（1）不同投资方式的税务筹划

根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。

假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济了利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。

（2）合作建房的税务筹划

根据国税发[1995]156号文件的规定：合作建房是指一方提供土地使用权，另外一方提供资金，合作建房的行为。假如A企业有一土地，但是资金比较紧缺，而B企业则资金雄厚，但是苦于没有土地，这时双方走到一块，要合作建房，应该采取什么样的合作方式比较合理？根据国税发[1995]156号文件的规定，合作建设房屋可以分为二种方式：一是纯粹的“以物易物”，又可以分为二小类，一小类是用土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这种情况下一方按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征收营业税收，另一方按“销售不动产”征收营业税；还有一小类是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这种情况下，对一方按“服务业-租赁业”征收营业税，另一方按“销售不动产”税目征收营业税。还有一种合作方式是一方以土地使用权，另一方以资金合股，成立合营企业。

建立合营企业这种合作方式，又分为三种情况征收营业税：(1)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对一方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税

(2)房屋建成后提供土地使用权的一方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于其将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税

(3)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对一方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司与B公司采用建立合营企业，并共担风险, 共享利润，可以不用交纳5%的高额营业税，也可以免征土地增值税。当然共担风险，那就意味着A公司要承担一定的经营风险。

5.税种税务筹划

一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。关于各税种的减免税规定在各个税种的单行暂行条例中都有规定。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。

（1）企业所得税税务筹划

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。

企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策的税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，还可以通过纳税义务人构成的税务筹划，比如设立子公司，享受优惠税率。由于子公司是独立法人，如果盈利，其利润不能并入母公司利润，应当作为独立的纳税义务人单独交纳企业所得税。当子公司所在地税率较低时，子公司可以少纳企业所得税，使公司整体税负较低。但是采用设立分公司的话，就不能达到上述筹划效果，因为分公司不是独立法人，只能将其利润并入母公司交纳企业所得税，无论其所在地税负高低，均不能增减公司的整体税负。

现行调整房地产企业所得税的法规、规章主要是《所得税暂行条例》及其实施细则、《企业所得税税前扣除办法》等对所有类型企业都适用的法规、规章，专门针对房地产企业适用的税收依据是2006年1月1日开始实施的国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，而2003年颁布的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》同时废止。

由于国税发[2006]31号是2006年1月1日开始实施的，所以着重介绍一下该文件的内容。

与[2003]83号文件相比，国税发〔2006〕31号文件作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。

对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。国税发〔2006〕31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定。国税发〔2006〕31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。

规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发〔2006〕31号文规定了其核算和税前扣除原则。

增加了防止资本弱化和关联交易的规定。国税发〔2006〕31号文规定，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内(含50%)的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50%的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。

规定了开发产品的完工标准。国税发〔2006〕31号文规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)；二是已开始投入使用的开发产品(成本对象)；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。

对新办房地产企业减免税作了限制。国税发〔2006〕31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

（2）土地增值税税务筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。

根据土地增值税的征税范围进行筹划

土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

利用土地增值税起征点作税收筹划

土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。　

假如纳税人享受起征点优惠。某城区房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加如下： 5.5％X（5％的营业税、7％的城市维护建设税、3％的教育费附加。），这时其全都允许扣除项目金额如下：100＋5.5％X。根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除金额为107.0 7（100＋5.5％×128.48）。

假如纳税人提高售价。当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价为128.48＋y.由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y.这时允许扣除项目的金额和增值额如下：允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％y，增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化简后增值额的计算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，应纳土地增值税如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.3 4（128.48＋8.86）。

通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提高售价，则必须使价格高于137.34，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。

增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

（3）营业税税务筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。

价外费用的筹划

营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。

房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000*5%=1500万元。节约税金250万元。

利用税率不同的筹划

销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。

例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000*50000*5%=2250万元；如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150万元。节约100万元。

希望以上回答对你有帮助。

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